根据菲律宾房地产委员会（REIC）的统计数据和经济报告，截至2026年6月，芭堤雅公寓销售市场的买家群体结构已从“寻求投资的中国买家”转变为“以现金购买自住的俄罗斯买家和长期居民”。这一趋势在近期统计数据中得到了清晰体现。
这些新买家更加注重“生活配套设施是否便利，是否就在附近”，而非短期的度假体验。这标志着外国配额（FQ）公寓销售市场发生了重大转变。
1. 外籍配额（FQ）人口结构的剧烈变化
长期以来推动芭堤雅房地产市场大宗采购的中国投资已大幅减少。加之中国国内房地产市场低迷、整体经济增速放缓以及资本外流管制更加严格，传统的“批量购买多套房产用于投资”的趋势几乎消失殆尽。
俄罗斯买家的激增与结算
与此形成鲜明对比的是，俄罗斯人口的市场份额正在迅速扩大。值得注意的是，受地缘政治风险的影响，他们的目标已从寻求“短期冬季避寒之所”转变为寻求“长期安全港湾和永久住所”。他们表现出强烈的现金购买高品质现房的倾向，这成为维持当前市场的重要生命线。
残酷的现实（整体销量萎缩）
然而，俄罗斯资本的涌入并不能完全弥补中国人口外流留下的巨大市场空白。整体交易量呈下降趋势，导致严重的“优质房源涌入”现象，那些缺乏实际居住需求的平庸房产完全被买家忽略。
参考资料
REIC（新闻稿）2026 年 5 月 27 日：
https://reic.or.th/Upload/PressRelease260527_79895_1779870208_19803.pdf
详情：春武里府（芭堤雅）按国籍划分的汇款和所有权转移趋势。统计数据证实了中国交易量下降和俄罗斯购买量及交易额激增（尤其是大额现金购买比例较高）的现象。
2. 淡季来临及需求变化
进入六月，芭堤雅的公寓租赁市场也面临着一个重要的转折点。
短期旅游需求下滑
雨季的到来，加上上个月持续高企的机票价格（受中东地缘政治紧张局势的影响），导致来自欧洲和其他地区的短期游客数量呈下降趋势。
长期居民强烈要求“生活方式基础设施”
另一方面，像寻求永久居留权的俄罗斯家庭和东盟地区的数字游民等常住人群的需求依然强劲。与追求短期“度假氛围”不同，这些群体在选择房产时，最看重的是“生活便利性”（例如，方便前往干净的超市、咖啡馆，以及即使在雨天也能保证舒适度的稳定网络连接）。
3. 泰国配额（TQ）公寓销售市场持续低迷
正如我们在 5 月份的报告中指出的那样，受泰国经济增长放缓影响的严格信贷环境在 6 月份仍未出现任何改善迹象。
泰国配额公寓销售市场成功率下降
售价低于3万泰铢的大众市场房产市场存在一个令人担忧的异常现象，约70%的抵押贷款申请仍然被拒绝。因此，泰国配额（TQ）房产的流动性仍然极低且停滞不前。
详情请参阅2026年5月市场概览：
泰国芭堤雅公寓市场趋势概览（2026年5月）
芭堤雅公寓市场概览（AMS（Tasty's 运营商））——2026 年 5 月
https://thepattayanews.com/2026/05/08/pattaya-condominium-market-overview-by-amstastys-operator-may-2026/
4. 总结/结论
随着芭堤雅公寓市场进入淡季，销售和租赁行业都面临着严峻的挑战。
目前，市场营销重点正从传统的中国投资者转向俄罗斯现金买家和西方/亚洲长期居民（数字游民）。在此转变过程中，房地产市场正经历着显著的整合和自然筛选。
相反，这一时期为与急于清算的欧洲业主或因抵押贷款被拒而持有取消房产的泰国业主协商非常有利的购买条款提供了大量机会。
AMS是一家在芭堤雅和是拉差运营的房地产代理公司，通过在住宅区内开设“Tasty”超市和咖啡馆，积极提升目标房产的便利性。凭借这一基础设施，AMS能够专业地引导客户找到在当前市场环境下极具优势的房产。
